Αγοραπωλησίες ακινήτων

Ελλάδα, «χαρά της γης» για επενδυτές από όλο τον κόσμο!

Γενικά

Εξαιρετικά αυξημένο εμφανίζεται τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον των ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς παρά την οικονομική αβεβαιότητα, στοιχεία όπως:

H ραγδαία πτώση των τιμών σε συνδυασμό με την «χρυσή βίζα», δηλαδή δικαίωμα που δόθηκε από την ελληνική πολιτεία σε πολίτες τρίτων χωρών να προχωρήσουν στην απόκτηση ακινήτων αξίας άνω των 250.000 ευρώ, προκειμένου να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα.
H πολιτιστική κληρονομιά της αρχαίας Ελλάδας που επιδρά καταλυτικά στον παγκόσμιο σύγχρονο πολιτισμό, όπως στον αθλητισμό με τις εκδηλώσεις των Ολυμπιακών Αγώνων, ή ακόμη και στη δραματουργική δομή των ταινιών του Χόλυγουντ που έχει τις ρίζες της στο αρχαίο δράμα.
Oι απερίγραπτες φυσικές ομορφιές της χώρας μας και το ανεπανάληπτο μεσογειακό της κλίμα.
H πεντανόστιμη ελληνική κουζίνα, και η νυχτερινή ζωή στην Ελλάδα, η συνδυασμένη με την γνωστή στους πάντες εκρηκτική ελληνική ιδιοσυγκρασία.

Όλα τα παραπάνω καθιστούν τη χώρα μας παγκοσμίως κορυφαίο τουριστικό προορισμό, αλλά και την πιο ελκυστική επιχειρηματική ευκαιρία σε ολόκληρη την Ευρώπη και τη Μεσόγειο για επενδύσεις τόσο στον τουρισμό όσο και στο real estate.

Όπως καταγράφεται από στατιστικά στοιχεία, υπάρχει πάντα μεγάλο και σταθερό ενδιαφέρον προς ελληνικά ακίνητα από χώρες όπως Αυστραλία, Βρετανία, Αμερική, Γερμανία, Καναδά, Βαλκάνια, Κίνα και Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα ενώ σε κάποιες περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη και τα Νότια Προάστια της Αθήνας, η ποσοστιαία αύξηση στις πωλήσεις των ακινήτων είναι ακόμα πιο εντυπωσιακή.

Η ΨΥΧΟΛΟΓΙΑ ΤΟΥ ΞΕΝΟΥ ΕΠΕΝΔΥΤΗ

Η αγορά ενός ακινήτου σε μια χώρα μακρινή και σε απόσταση εκατοντάδων χιλιάδων χιλιομέτρων από την κατοικία μας, εκτός από επενδυτική ευκαιρία μπορεί κάλλιστα να αποτελέσει για τον κάτοικο εξωτερικού τον έλληνα ομογενή πηγή άγχους και φοβιών. Η μεσολάβηση τρομακτικών αποστάσεων μεταξύ της κατοικίας του ομογενή στην Αυστραλία και του αγοραζόμενου ακινήτου στη λατρεμένη Ελλάδα του, μπορεί να πυροδοτήσει στο υποσυνείδητό του έκρηξη φοβιών και ανασφαλειών, η οποία θα καταστήσει το «όνειρο» μια ψυχοφθόρα και επώδυνη διαδικασία.

Οι αλλεπάλληλες δημοσιεύσεις στον τύπο ή γενικότερα τα μέσα ενημέρωσης περί κατάχρησης της εμπιστοσύνης πελατών από πρόσωπα που κατά τα άλλα τάσσονται από το νόμο ως θεματοφύλακες των συμφερόντων των πελατών τους και ορίζονται από αυτόν ως φυσικοί υπερασπιστές του δικαίου τους, υπονομεύει την ψυχισμό του ομογενή δίνοντάς του το τελειωτικό χτύπημα.

Ώστε σε μια εποχή γενικευμένης κρίσης αξιών και θεσμών, η δικαιοσύνη θα πρέπει να αντέχει, μόνη έστω αυτή, ως το τελικό καταφύγιο δικαίου. Η συνεργασία με έλληνα δικηγόρο ο οποίος ως δημόσιος λειτουργός θα συναισθανθεί την ανασφάλεια του πελάτη του, θα αναγνωρίσει ως εύλογη την καχυποψία του και θα επιτύχει να αποκαταστήσει στα μάτια του πελάτη του το θεσμό της δικαιοσύνης και να αναδείξει το δικηγορικό λειτούργημα ως εκ των βασικών πυλώνων ενός κράτους δικαίου, είναι η συνεχής μας επιδίωξη..

ΠΩΣ ΑΚΡΙΒΩΣ ΘΑ ΚΙΝΗΘΟΥΜΕ

ΔΕΣΜΕΥΣΗ ΤΟΥ ΠΩΛΗΤΗ – ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ

Αμέσως μετά την επιλογή του ακινήτου της αρεσκείας μας και πριν τη διεξαγωγή του νομικού ελέγχου, συνιστάται ειδικά στους κατοίκους του εξωτερικού η επιδίωξη της δέσμευσης του πωλητή του ακινήτου ότι δεν πρόκειται να προβεί σε πώλησή του προς άλλον ενδιαφερόμενο, για όσο διάστημα θα διεξάγεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος. Μέχρι πρόσφατα στη χώρα μας, συνηθιζόταν η καταβολή προκαταβολής για αυτό το λόγο. Με βάση ωστόσο τα σημερινά δεδομένα και λόγω της επιτάχυνσης των διαδικασιών καθίσταται πλέον εφικτή και η μονομερής δέσμευση του πωλητή, χωρίς να πρέπει απαραίτητα να πληρωθεί κάποια προκαταβολή ενώ αντιθέτως κάτι τέτοιο δεν πρόκειται να γίνει δεκτό, στις περιπτώσεις που ο πωλητής χρειάζεται ρευστότητα για την τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων του ακινήτου του. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να πληρωθεί προκαταβολή προς κάλυψη των εξόδων τακτοποίησης του ακινήτου, θα πρέπει όμως ταυτόχρονα να υπογραφεί οπωσδήποτε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Από αυτήν τη χρονική στιγμή και μετά, συνιστάται στους κατοίκους εξωτερικού η ανάθεση της υπόθεσης σε ειδικευμένο δικηγορικό γραφείο που θα αναλάβει την υπογραφή της σχετικής δέσμευσης του πωλητή με τη σύνταξη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, το νομικό έλεγχο, θα αναθέσει τον πλήρη τεχνικό έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, θα προετοιμάσει τις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή με τρόπο που θα διασφαλίσει τα συμφέροντα του αγοραστή και θα συντονίσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την αγορά του επιλεγμένου ακινήτου.

ΝΟΜΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ

Ο νομικός έλεγχος είναι απαραίτητος και θα πρέπει να περιλαμβάνει πλην του ελέγχου των τίτλων με τον οποίο διασφαλίζεται ότι το ακίνητο ανήκει στον πωλητή και δεν βαρύνεται με διεκδικήσεις, υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις, και έλεγχο πλήθους άλλων ζητημάτων όπως…. της γνησιότητας και εγκυρότητας όλων των προσκομιζομένων από τον πωλητή πιστοποιητικών και εγγράφων. των εγγράφων τακτοποίησης τυχόν πολεοδομικών παραβάσεων. της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, και του κανονισμού της πολυκατοικίας. των δηλώσεων ιδιοκτησίας του πωλητή, προς τις ελληνικές φορολογικές αρχές. των λογαριασμών ρεύματος και της συχνής πιθανότητας να μην αναφέρονται σε αυτούς σωστά τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου ή οι τιμές ζώνης της περιοχής, βάσει των οποίων πραγματοποιείται ο υπολογισμός των φόρων που θα βαρύνει τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. της διασφάλισης ότι δεν υπάρχουν ανοιχτές οφειλές κοινοχρήστων του συγκεκριμένου ακινήτου, προς την πολυκατοικία. καταγραφής των ηλεκτρικών συσκευών και αντικειμένων, που πιθανώς θα μεταβιβαστούν μαζί με το ακίνητο. του μισθωτηρίου συμβολαίου, στις περιπτώσεις που υπάρχει τρέχουσα μίσθωση. τυχόν συμφωνιών εκχωρήσεων του μισθώματος προς τρίτους, ή και τυχόν προεξοφλήσεων του μισθώματος κατά τρόπο που ο νέος εκμισθωτής, δεν θα διατηρεί δικαιώματα σε μισθώματα. των μισθωτηρίων επαγγελματικής στέγης, ως προς την πραγματική ύπαρξη άδειας για τη συγκεκριμένη χρήση από το μισθωτή. Ώστε στις περιπτώσεις που ο αγοραστής είναι κάτοικος εξωτερικού και επειδή τα ζητήματα που μπορούν να προκύψουν αποκτούν για εκείνον γιγαντιαίες διαστάσεις, κρίνεται σκόπιμο ο δικηγόρος του να προβεί ακόμη και σε αυτοψία του αγοραζομένου ακινήτου. Το σκεπτικό ενός τέτοιου συλλογισμού είναι προφανές, αφού πολλά θέματα που για τον έλληνα αγοραστή είναι πρόδηλα, δεν είναι δύσκολο να διαφεύγουν της προσοχής του ξένου αγοραστή, ο οποίος επιθυμεί διακαώς όχι μόνο την εκπροσώπησή του από έναν αξιόπιστο νομικό, αλλά και την αίσθηση ότι εξασφάλισε έναν συνεργάτη, που κατόρθωσε να γίνει για αυτόν στην Ελλάδα «τα μάτια του» και «τα αυτιά του»!

ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ

Από το 2011 και μετά, ο πωλητής του ακινήτου υποχρεούται πλέον να προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού, για την έκδοση της οποίας ο μηχανικός απαιτείται να επιθεωρήσει το ακίνητο και να βεβαιώσει αν και σε ποιές πολεοδομικές παραβάσεις έχει προβεί ο προηγούμενος ιδιοκτήτης. Ταυτόχρονα εκδίδεται και πιστοποιητικό ενεργειακής κλάσης, το οποίο αποτυπώνει την ενεργειακή κατανάλωση του ακινήτου (απώλεια ενέργειας από τα τζάμια ή την απουσία θερμομόνωσης κ.λ.π), εντάσσοντάς το σε μια από τις 9 ενεργειακές κλάσεις που έχουν οριστεί από το Υπουργείο.. Με αυτή τη διαδικασία που βαρύνει οικονομικά τον πωλητή, ο αγοραστής αποκτά μια πρώτη εικόνα της κατάστασης του ακινήτου. Εάν ωστόσο ο αγοραστής επιθυμεί να ενημερωθεί περαιτέρω και για την ακριβή ποιότητα της κατασκευής, αντισεισμικότητα, κλπ, συνιστάται σε κάθε περίπτωση και η διεξαγωγή τεχνικού ελέγχου από πολιτικό μηχανικό πλέον «δικό του», δηλαδή πληρωμένο με έξοδα του αγοραστή. Στην περίπτωση αγοράς οικοπέδου, ο πολιτικός μηχανικός ελέγχει επί πλέον.. Την αρτιότητα και οικοδοµησιµότητα του οικοπέδου, δηλαδή τη δυνατότητά του από το νόμο να ανεγερθούν επί αυτού κτίσματα. Τις τυχόν εκκρεμότητες του ακινήτου για οφειλόµενες εισφορές σε γη ή σε χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, τον τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ. Τις επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης.

ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ – ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟ

Ταυτόχρονα με τη διεξαγωγή του νομικού και τεχνικού ελέγχου, σημαντικό είναι για τους κατοίκους εξωτερικού να προετοιμαστούν για την αγορά του ακινήτου. Συγκεκριμένα, θα πρέπει να προβούν σε:

Άνοιγμα Λογαριασμού σε Ελληνική Τράπεζα

Το τίμημα στην Ελλάδα καταβάλλεται συνήθως την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου με τραπεζική επιταγή. Για αυτό το λόγο αλλά και για καλύτερη απόδειξη της εισροής των κεφαλαίων στη χώρα, συνιστάται στον κάτοικο του εξωτερικού το άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα, τον οποίο ούτως ή άλλως θα χρειαστεί και αργότερα στα πλαίσια της τρέχουσας διαχείρισης του ακινήτουπου θα αγοράσει.

Πληρεξούσιο στο δικηγόρο, με διευρυμένες αρμοδιότητες

Στην περίπτωση εκπροσώπησης του αγοραστή από το δικηγόρο ή από οποιονδήποτε ιδιώτη της επιλογής και εμπιστοσύνης του, θα πρέπει άμεσα να προετοιμαστεί σχετικό πληρεξούσιο το οποίο μπορεί να υπογραφεί κατόπιν ραντεβού το οποίο θα κλειστεί με το Ελληνικό Προξενείο. Επειδή ενώπιον των Ελληνικών Υπηρεσιών αναγνωρίζονται μόνο ρητές εντολές και επειδή κάθε πληρεξούσιο που υπογράφεται στο εξωτερικό έχει αρκετά υψηλό κόστος, το γραφείο μας αποστέλλει στον υποψήφιο αγοραστή πολυσέλιδο απολύτως διευρυμένο πληρεξούσιο, που περιέχει πλήθος σαφών εντολών που η εμπειρία μας έχει καταδείξει ότι είναι πιθανό να απαιτηθούν, ακόμη και εάν μέχρι το τέλος της διαδικασίας αξιοποιηθούν μόνο ορισμένες από αυτές τις εντολές. Το πληρεξούσιο που χρησιμοποιούμε περιέχει περί τις 30 διαφορετικές εντολές, ορισμένες εκ των οποίων παρατίθενται παρακάτω…

Παραγγελία και λήψη ΑΦΜ από τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού.
Λήψη Κωδικών taxisnet και κλειδαρίθμων.
Λήψη φορολογικής ενημερότητας.
Υπογραφή και υποβολή των δηλώσεων φόρου προς την αρμόδια ΔΟΥ του ακινήτου.
Αξιοποίηση ευεργετήματος πρώτης κατοικίας, στην περίπτωση που ο κάτοικος του εξωτερικού προτίθεται εντός συντόμου διαστήματος να εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα.
Πληρωμή των αντιστοίχων φόρων,.
Υπογραφή οριστικού συμβολαίου.
Εξόφληση του Συμβολαιογράφου, Εξόφληση του τιμήματος του ακινήτου.
Υπογραφή πράξεων εξοφλήσεως και εξαλείψεως υποθηκών ή άρσης αιρέσεων (εάν υπάρχουν).
Παράσταση και εκπροσώπηση ενώπιον παντός αρμοδίου Δικαστηρίου και Αρχής (και ειδικότερα Φορολογικών και Διοικητικών Δικαστηρίων, μέχρι και το ΣτΕ) σε περίπτωση που παρουσιαστεί οποιοδήποτε πρόβλημα.
Εγγραφή στο Κτηματολόγιο, στο Υποθηκοφυλακείο, και διόρθωση οποιωνδήποτε νομικών ζητημάτων προκύψουν από την τυχόν εσφαλμένες εγγραφές σε αυτά (από παραδρομή του Δημοσίου).
Ανάθεση σε συνεργαζόμενο συμβολαιογράφο, λογιστή, πολιτικό μηχανικό , μηχανικό τοπογράφο, και άλλους συνεργαζόμενους επαγγελματίες.

ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΕΙΣ, ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ.

Μετά τη διεξαγωγή του νομικού και τεχνικού ελέγχου ακολουθούν συνήθως οι τελικές διαπραγματεύσεις στα πλαίσια των οποίων ζητούνται έγγραφες δεσμεύσεις/εγγυήσεις, συμπληρωματικά έγγραφα, διορθώσεις ή κατά περίπτωση προσαρμογή του τιμήματος. H παρουσία δικηγόρου κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων και κατά την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου κρίνεται απαραίτητη, καθώς μόνο έτσι μπορούν να αποτραπούν λάθη, που μετά την υπογραφή μπορεί πλέον να αποδειχτούν καταστροφικά.

ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ

Το κρισιμότερο σημείο της διαδικασίας.. Ο επιμελής δικηγόρος, οφείλει να διατηρεί δικλείδες ασφαλείας για την περίπτωση που καθυστερεί η μεταγραφή του συμβολαίου, καθώς εξάλλου οφείλει μέχρι και την τελευταία στιγμή πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, να βεβαιώνεται ότι το αγορασθέν ακίνητο παραμένει ελεύθερο βαρών. Διά της μεταγραφής στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, κατοχυρώνεται οριστικά και επίσημα στη μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη, η κυριότητα του ακινήτου.